Acheter un bien immobilier à Lisbonne : 6 erreurs fréquentes que les Français peuvent facilement éviter

Lisbonne attire chaque année des milliers de Français rêvant d’un nouveau départ, d’un pied-à-terre ensoleillé ou d’un bon investissement immobilier. Mais en achetant un bien immobilier au Portugal, on découvre vite que certaines règles ne sont pas du tout les mêmes qu’en France. Et c’est là que les erreurs commencent…

Voici donc 6 différences majeures et erreurs fréquentes à éviter, surtout quand on est Français et qu’on souhaite acheter à Lisbonne ou ailleurs au Portugal.

1. Surface brute vs surface nette : la première erreur qu’un Français peut faire

Quand on cherche à acheter un bien immobilier à Lisbonne, la première surprise vient souvent de la surface affichée.

En France, on parle de mètres carrés habitables. En clair : uniquement l’espace utilisable à vivre (sans les murs ni les parties communes).

Au Portugal, c’est souvent la surface brute qui est indiquée dans les annonces. Cela inclut les murs, voire une part des communs dans certains immeubles. Résultat : un appartement annoncé à 100 m² bruts peut offrir seulement 75 à 80 m² nets.

👉 Conseil : demande systématiquement la surface utile (“área útil”) au vendeur ou à l’agent immobilier. Et si on vous répond vaguement, insistez !

2. Acheter sans vérifier la légalité des surfaces ? Mauvaise idée

Deuxième erreur que font beaucoup de Français achetant des biens immobiliers à Lisbonne : croire que tout ce qui est construit est légal.

Au Portugal, il est fréquent que des terrasses aient été fermées, que des mezzanines aient été ajoutées, ou que des extensions aient été réalisées sans permis. Pourtant, ces ajouts n’apparaissent pas toujours dans les documents officiels.

Et ce n’est pas un détail : pour une banque, seule la surface légale et déclarée sera prise en compte pour évaluer le bien et accorder un financement.

👉 Conseil : faites systématiquement vérifier la conformité du bien par un avocat local. Cela vous évitera de sérieuses complications.

3. Croire que le notaire protège tout ? C’est faux au Portugal

En France, le notaire est le gardien du temple immobilier : il centralise, sécurise, contrôle. Impossible d’acheter sans lui.

Mais au Portugal, le notaire a un rôle beaucoup plus limité : il se contente de certifier la signature de l’acte final, sans vérifier les titres de propriété, la conformité ou les dettes éventuelles.

👉 Conseil : ne confondez pas les rôles. Engagez un avocat spécialisé en immobilier pour sécuriser votre achat.

4. Le dépôt de garantie (CPCV) va directement au vendeur : prudence

Lors de la signature du CPCV (promesse de vente au Portugal), l’acompte — souvent 10 % — est versé directement au vendeur. Contrairement à la France, il n’est pas bloqué chez le notaire sauf clause spécifique.

En cas de désistement non justifié, vous perdez l’acompte. Et si le vendeur se retire, il doit vous verser le double… mais uniquement si cela est prévu noir sur blanc.

👉 Conseil : ne signez jamais un CPCV sans validation par un avocat. Vérifiez la présence de clauses suspensives, de délais et de garanties précises.

5. Ne pas vérifier les charges de copropriété (ou les dettes associées au bien)

Au Portugal, certaines dettes suivent le bien… et non le propriétaire. Cela signifie que vous pourriez hériter de dettes de copropriété ou de taxes impayées sans même le savoir.

👉 Conseil : exigez une attestation écrite de situation de charges de la copropriété, et consultez le Registo Predial (registre foncier) pour y vérifier toute dette ou hypothèque.

6. Penser que la condition suspensive de financement est automatique : mauvaise surprise

En France, la clause de financement est quasi systématique. Mais au Portugal, elle n’est jamais incluse par défaut. Il faut la négocier et l’inscrire dans le CPCV.

Si vous ne le faites pas et que la banque refuse votre prêt, vous perdez votre acompte. C’est un piège courant pour les acheteurs non avertis.

👉 Conseil : faites inclure toutes les clauses importantes (financement, permis, régularisation) noir sur blanc, après négociation avec le vendeur et validation juridique.

En résumé : 6 erreurs fréquentes à éviter en achetant un bien immobilier à Lisbonne

Erreur fréquente	Pourquoi elle coûte cher
Se fier à la surface brute	Surface habitable réelle souvent inférieure
Ne pas vérifier la légalité des surfaces	Risque de refus de prêt ou de régularisation coûteuse
Compter sur le notaire pour tout sécuriser	Son rôle est uniquement formel au Portugal
Verser l’acompte sans garanties	L’acompte est perdu si le contrat est mal rédigé
Oublier de vérifier les dettes de copropriété	Certaines dettes suivent le bien, pas le vendeur
Ne pas inclure de clauses suspensives	Aucun recours en cas de refus de prêt ou de problème légal

Ce qu’il faut retenir pour réussir son achat immobilier au Portugal

Acheter à Lisbonne, c’est souvent une excellente décision. Mais ce n’est pas parce qu’on parle une langue latine commune que les règles sont identiques. Le Portugal a ses spécificités : certaines sont avantageuses, d’autres peuvent coûter cher si l’on avance mal préparé.

Ne vous fiez pas aux apparences ni aux habitudes françaises
Travaillez toujours avec un avocat local expérimenté
Prenez le temps de lire, comprendre et vérifier chaque étape

👉 Bien accompagné, votre projet à Lisbonne peut devenir un vrai succès.